vraag & antwoord

Wat gebeurt er met mijn hypotheekschuld na verkoop van mijn huis?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

Restschuld of overwaarde, een wereld van verschil

Je hebt met de kopers van jouw huis een akkoord bereikt over de koopprijs. Het ondertekenen van het koopcontract maakt de verkoop officieel. Daarna is het wachten op het (wederom officiële) moment van sleuteloverdracht bij de notaris. Pas dan is de verkoop afgerond. Na de overdracht ontvang jij van de notaris het geld dat je woning heeft opgebracht – als er sprake is van overwaarde tenminste. Want wat gebeurt er als je een restschuld hebt?

Het geld dat de kopers van jouw woning betalen, gebruik je om je hypotheek mee af te betalen. Is het bedrag hoger dan de resterende hypotheekschuld? Dan heb je 'overwaarde'. Dit extra geld kun je bijvoorbeeld gebruiken om een nieuwe, duurdere woning te kopen.

Als het bedrag dat de kopers voor jouw woning betalen echter lager is dan jouw hypotheekschuld, is er sprake van 'restschuld'. Je kunt met de verkoopprijs niet je hele hypotheekschuld afbetalen, daarom is er nog een ‘restje schuld’ over. Als je dat bedrag niet zelf kunt betalen, zul je in gesprek moeten met jouw hypotheekverstrekker. Die moet er namelijk mee instemmen dat je je woning verkoopt en niet in staat bent om je hypotheekschuld af te lossen.

Hoe gaat het aflossen van de hypotheekschuld?

Vóór de overdrachtsdatum schakelt de notaris met de bank van de koper over het betalen van de koopsom van het huis. Op de datum van de overdracht staat dit bedrag klaar op een derdengeldenrekening, een speciale rekening van de notaris waarop het geld voor de woning wordt geparkeerd. Na het tekenen van de koopakte wordt het huis overgedragen op de kopers en met het geld van die derdengeldenrekening wordt jouw hypotheek afbetaald. Is je hypotheekschuld groter dan de verkoopopbrengst? Dan moet jij als verkoper het verschil bijleggen. Daar zijn gelukkig verschillende oplossingen voor, want niet iedereen heeft pak ’m beet € 50.000 (bijvoorbeeld) klaarliggen.

Woning verkopen met restschuld kan niet zomaar

Jij bent de baas over jouw eigen huis, maar je huis verkopen met een restschuld kan niet zomaar. De bank moet hiermee akkoord gaan. De meest voor de hand liggende oplossing is dat je de restschuld meefinanciert in de hypotheek van je volgende koopwoning. Andere mogelijkheden zijn het treffen van een afbetalingsregeling met de bank of een persoonlijke lening afsluiten waarmee je de restschuld bij de bank afbetaalt.

Wat zijn de mogelijkheden met overwaarde?

Als je je huis met overwaarde verkoopt, zit je in een luxe positie. Je kunt verschillende kanten op met het geld dat je verdiend hebt. Wat voor jou de beste optie is, is afhankelijk van je plannen. Koop je weer een huis of ga je voor een huurhuis?

Kiezen voor een huurhuis

Als je gaat huren en de komende drie jaar geen andere woning koopt, is de overwaarde vrij besteedbaar. Na de verkoop maakt de notaris het bedrag naar jouw bankrekening over en kun je het naar eigen inzicht besteden. Het bedrag wordt opgeteld bij jouw spaarvermogen. Je moet er wel vermogensrendementsheffing over betalen, een belastingheffing over vermogen. Je hebt recht op een heffingsvrij vermogen van € 30.846 (2020). Over het meerdere tot € 103.643 betaal je vermogensbelasting van 0,54%. Over een groter vermogen betaal je 1,27% heffing. Met een vermogen ruim boven 1 miljoen euro loopt de heffing nog iets verder op, naar 1,6%.

Ga je niet direct, maar wel binnen drie jaar weer een huis kopen? Dan is het zeer raadzaam de overwaarde te reserveren voor die volgende koopwoning. Als je het niet doet, verlies je de hypotheekrenteaftrek van een deel van de hypotheekrente in de volgende koopwoning.

Kiezen voor een koophuis

Besluit je na het verkopen van je woning meteen weer een woning te kopen? Dan is de zogenaamde bijleenregeling op jou van toepassing. Dat wil zeggen dat de Belastingdienst ervan uitgaat dat je de overwaarde investeert in de volgende koopwoning.

Een rekenvoorbeeld

Je hebt je woning met een overwaarde van € 50.000 verkocht. Je koopt een nieuw huis voor € 300.000 en je besluit om de overwaarde niet te investeren. Dat heeft gevolgen. Je kunt namelijk alleen de betaalde hypotheekrente over een schuld van € 300.000 - € 50.000 = € 250.000 aftrekken van het inkomen en niet de betaalde hypotheekrente over het volledige bedrag van € 300.000 – best zonde.

Ga in gesprek met de bank

Wat er met je hypotheekschuld gebeurt na de verkoop van je woning is dus afhankelijk van de verkoopopbrengst: heb je restschuld of overwaarde? In het geval van restschuld zul je met de bank overeen moeten komen hoe je de rest van je hypotheekschuld gaat afbetalen. Kortom, zie je na het eerste gesprek met een verkoopmakelaar een restschuld aankomen? Ga in gesprek met de bank voordat je je woning te koop zet.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen

Een restschuld kan belemmerend werken bij het verkopen. De bank moet namelijk akkoord geven voor de verkoop. Over terugbetaling van de schuld maak je afspraken met de bank. Als je een volgende woning koopt, kun je de schuld vaak meefinancieren in de hypotheek.

De overwaarde kun je vrij besteden als je niet weer een ander huis koopt. Ga je binnen drie jaar weer kopen? De overwaarde investeren in de nieuwe woning is verstandig. Als je het niet doet, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek voor een deel van de betaalde hypotheekrente. Over de hypotheekschuld ter grootte van de overwaarde heb je geen fiscaal voordeel meer.

Meer vragen