vraag & antwoord

Wat is een bouwkundige keuring?

Laatst bijgewerkt op - leestijd

En wanneer heb je zo’n keuring nodig?

Je bent als een blok gevallen voor een huis. Dat er hier en daar nog een likje verf overheen moet, neem je voor lief. Maar helaas zijn niet alle gebreken even goed zichtbaar. Een bouwtechnische keuring kan je veel duidelijkheid verschaffen over de bouwkundige staat van het huis én over eventuele herstelkosten waar je rekening mee moet houden. Zo voorkom je dat het huis van je dromen achteraf een nachtmerrie blijkt.

Een bouwtechnische of bouwkundige keuring is een onafhankelijke, nauwkeurige inspectie van een bestaande woning. Samen met een bouwkundige bekijk je de woning van het dak tot aan de kruipruimte en van de bedrading tot aan de riolering. Zijn de meterkast, lichtpunten en stopcontacten in orde? Is de woning niet aan het verzakken? Je bent niet verplicht om hierbij aanwezig te zijn, maar het is wel de beste manier om met een andere blik naar de woning te kijken. De inspecteur zal gebreken aanwijzen en een toelichting geven; je kunt vragen stellen, bijvoorbeeld over de bouwtechnische haalbaarheid van een verbouwing. Na een paar dagen ontvang je het rapport per mail of post. De verkoper en de verkoopmakelaar ontvangen dat niet, tenzij jij het aan hen overhandigt.

Meestal niet verplicht

Een bouwkundige keuring helpt dus om onvoorziene (onderhouds)kosten te voorkomen, maar soms is een bouwkundige keuring ook verplicht. Bijvoorbeeld als je kiest voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Ook zul je waarschijnlijk een keuring moeten doen als de taxateur na taxatie van de woning een bouwkundig rapport adviseert. Of als bij de taxatie is geconstateerd dat er achterstallig onderhoud is van 10 procent of meer van de woningwaarde.

Wel of geen bouwkundige keuring laten uitvoeren?

De kosten voor een bouwtechnische keuring liggen gemiddeld rond € 300, maar kunnen, afhankelijk van hoe groot het huis is, oplopen tot zo’n € 500. Wil je een uitgebeide asbestinventarisatie, dan moet je hier vaak apart voor betalen. Zo’n uitgave doe je natuurlijk liever niet als het niet echt nodig is. Toch is een bouwtechnische keuring in veel gevallen wel aan te raden en niet alleen voor oude huizen. Zo kun je in woningen uit het begin van de jaren negentig nog asbest tegenkomen. En een slecht uitgevoerde verbouwing of gebrekkig onderhoud kan ook in een nieuwere woning problemen veroorzaken.

Zie je tijdens de bezichtiging al sporen van lekkage, achterstallig schilderwerk of een scheur in de buitengevel? Dat is een teken dat nader onderzoek naar de bouwkundige staat van de woning verstandig is. Je kunt niet alles zien; veel gebreken zijn moeilijk bereikbaar of zitten op plekken die je niet verwacht. Bij een appartement is de Vereniging van Eigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud aan de buitenzijde. Vaak is er al een bouwkundige keuring voor het hele gebouw uitgevoerd en is er een onderhoudsplan. In dat geval is een bouwkundige keuring niet altijd nodig. Doe je een aanvraag voor een NHG-hypotheek, dan is een bouwkundige keuring soms verplicht.

Wat staat er in het bouwkundig rapport?

Bij de meeste keuringen krijg je na afloop een rapport met foto’s, een duidelijke toelichting en een kostenoverzicht. Dit overzicht is ingedeeld in verschillende soorten kosten:

  • Directe kosten: kosten die je op korte termijn moet maken om verdere schade te voorkomen en/of om veilig in de woning te kunnen wonen.
  • Kosten op termijn: kosten voor zaken die je niet acuut hoeft te herstellen, maar waar je binnen vijf jaar wel rekening mee moet houden.
  • Kosten voor woningverbetering: kosten voor werkzaamheden die bouwtechnisch gezien niet noodzakelijk zijn, maar waarmee je het comfort en/of energieverbruik van je woning verbetert.

Met dit rapport in handen heb je een goed beeld van de bouwkundige staat en weet je hoeveel geld je in de komende jaren moet investeren in je woning. Je kunt met een gerust hart een onderbouwd bod gaan doen op de woning.

Het beste moment voor de keuring

Heb je besloten een bouwkundige keuring te laten doen? Vraag de makelaar of de verkoper naar de mogelijkheden, zodat je kunt bepalen wat het beste moment is. Je wilt immers voorkomen dat je kosten maakt voor een keuring en dat iemand anders intussen de woning koopt. Er zijn in principe drie momenten waarop je een bouwkundige keuring kunt laten doen:

  1. Voordat je een bod uitbrengt. Zo weet je zeker dat je niet te veel biedt. Maak duidelijke afspraken om te voorkomen dat jij kosten maakt voor een keuring, terwijl de makelaar de woning in de tussentijd aan een ander verkoopt.
  2. Tussen het moment van mondelinge overeenstemming en het tekenen van de koopovereenkomst. Hiervoor geldt hetzelfde; zolang er geen getekende koopovereenkomst is, mag de verkoper de woning aan een ander verkopen.
  3. Na tekenen van de koopovereenkomst. In de huidige, hectiche woningmarkt is dit de slimste optie. Je weet zeker dat niemand anders met de woning aan de haal gaat en maakt gebruik van een een artikel dat standaard in de koopovereenkomst staat; het voorbehoud van bouwkundige keuring. Dit houdt in dat je de koop mag ontbinden als uit het bouwkundig rapport blijkt dat de directe herstelkosten hoger zijn dan het maximum dat je in de koopovereenkomst hebt afgesproken met de verkoper. Het voorbehoud van bouwkundige keuring heeft een einddatum, dus check bij de bouwkundige keurder binnen welke tijdsbestek de keuring moet plaatsvinden.

Een verkoper is overigens niet verplicht om toestemming te geven voor een bouwtechnische keuring, maar zeg nou zelf … Wat heeft een verkoper te verbergen als hij weigert?

Wat als de keuring tegenvalt?

Stel nu dat die ideale woning na een bouwtechnische keuring helemaal niet meer zo ideaal blijkt. En stel dat de herstelkosten van alle ontdekte gebreken aanzienlijk meer zijn dan je had gewacht. Dan heb je opties.

Heb je de keuring laten doen vóór het tekenen van de koopovereenkomst, dan kun je 1) afzien van koop. Of 2) je gebruikt de uitkomst van het rapport om opnieuw de onderhandelingen in te gaan, waarbij je nieuwe voorwaarden stelt die passen binnen je budget.

Heb je de koopovereenkomst al getekend, inclusief het voorbehoud van bouwkundige keuring? Kijk dan naar het bedrag dat in de koopoveeenkomst is afgesproken over wat de kosten voor direct noodzakelijk onderhoud maximaal mogen zijn. 1) Staat in het rapport dat de directe kosten hoger zijn? Dan mag je de koop ontbinden. 2) Is het bedrag lager, maar wel hoger dan waar je rekening mee had gehouden? Dan kun je de koop niet ontbinden. Laat je daarom goed adviseren over het bedrag dat je als voorbehoud in de koopovereenkomst laat opnemen.

Het vinden van een goede bouwkundige inspecteur

Laat een bouwtechnische keuring altijd doen door een erkend bedrijf, bijvoorbeeld een dat is aangesloten bij de brancheorganisatie voor Bouwkundige Keurders, de BVBK. Heb je het rapport nodig voor een NHG-hypotheek? Check dan ook of het bedrijf een door de NHG erkende keuring doet.

Meer vragen en antwoorden

Doe je voordeel met onze antwoorden op jouw vragen.

Een bouwkundige keuring is in de meeste gevallen niet verplicht. Wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan is een keuring verplicht als de taxateur achterstallig onderhoud waarneemt waarvan de herstelkosten naar schatting meer dan 10% van de woningwaarde bedragen. Ook als de taxateur nader bouwkundig onderzoek adviseert, ben je verplicht een bouwkundige keuring te laten doen.

De kosten van een bouwkundige keuring hangen onder andere af van de locatie en grootte van je woning. De kosten voor een meeloopkeuring beginnen rond de € 150. Net als bij een bouwkundige keuring bekijkt de expert samen met jou of er gebreken zijn en wat de herstelkosten hiervan worden, maar je krijgt hiervan geen schriftelijk rapport. Wil je een bouwkundige keuring mét rapport, reken dan op zo’n € 300 tot € 600. De prijzen lopen soms nogal uiteen. Bij sommige bouwkundige keurders krijg je er een gratis energieadvies bij. Wil je een uitgebreide asbestinventarisatie, dan moet je daar meestal apart voor betalen. De kosten voor een bouwkundige keuring kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Je mag ze wel aftrekken van de belasting.

Meer vragen